Sinds 1 januari 2026 betaalt een koper die niet zelf in de woning gaat wonen 8 procent overdrachtsbelasting. In een stad als Leiden verandert dat wie je bij een bezichtiging tegenkomt. Panden die vroeger interessant waren om te verhuren, zijn dat voor een belegger een stuk minder geworden. Voor jou als koper die er zelf gaat wonen, is dat goed nieuws. Adventus Makelaars helpt je die ruimte ook echt te gebruiken.
Het klinkt logisch dat minder beleggers automatisch een lagere prijs betekent, maar zo werkt het niet. Wat je merkt, is iets anders: bij het type woning dat vroeger vooral als verhuurobject werd gekocht, zit je nu vaker tegenover andere zelfbewoners. Dat verandert de biedstrategie. Tegen een belegger win je zelden op prijs alleen. Tegen een andere zelfbewoner win je vaker op voorwaarden, op je opleverdatum of op de zekerheid dat je financiering rond is.
Wij bepalen je bod dan ook niet als een percentage boven de vraagprijs, maar op basis van wat er in dezelfde straat voor een vergelijkbare woning is betaald, en van wie er verder aan tafel zit.
Binnen 24 uur contact & heldere afspraken
De binnenstad heeft veel oude, vaak kleine panden, en die brengen hun eigen vragen mee. Is het pand aangemerkt als monument, en welke regels gelden er dan bij verbouwen? Is het gesplitst, en klopt de splitsingsakte met wat je in het huis ziet? Hoe zit het met de fundering, en is daar onderzoek naar gedaan? Wat mag er volgens het bestemmingsplan met het pand gebeuren?
Dat zijn geen theoretische vragen. Ze bepalen of je die zolderkamer mag verbouwen en wat een verbouwing gaat kosten. Wij zoeken ze uit bij het Kadaster en de gemeente voordat je een bod uitbrengt, niet erna.
Buiten de binnenstad is het beeld anders, met ruimere eengezinswoningen en naoorlogse bouw. Daar verschuift de aandacht naar isolatie, energielabel en de staat van installaties.
Aankoop Adventus Select kost 1.750 euro inclusief btw en omvat de begeleiding, de onderhandelingen en het doornemen van de koopakte en het notaristraject. Bij Aankoop Adventus Premium, 2.950 euro inclusief btw, gaan we ook mee naar de bezichtigingen, de eindinspectie en de notaris. Bekijk het verschil tussen de twee pakketten.
Het bedrag staat vast. Bij een percentage van de koopsom betaal je meer naarmate je duurder koopt, terwijl het werk niet evenredig toeneemt.
Na acceptatie van je bod loopt de termijn waarin je nog kosteloos kunt ontbinden als de financiering niet lukt. Bij een oud pand kan een geldverstrekker extra vragen stellen over de bouwkundige staat. We zetten je hypotheek in samenwerking met de ASN Bank daarom meteen na de acceptatie in gang.
We zitten aan het Vijf Meiplein 27, aan de zuidkant van de stad. Van daaruit werken we in Leiden en de omliggende gemeenten. Zoek je ook richting de kust, dan neemt onze aankoopmakelaar in Katwijk dat gebied voor je mee. Kijk je juist oostelijk, richting het Groene Hart, dan doet onze aankoopmakelaar in Alphen aan den Rijn hetzelfde. Je houdt in beide gevallen één aanspreekpunt.
Adventus Makelaars Leiden
Vijf Meiplein 27
2321 BZ Leiden
Op de huurcontracten en op wat er over de oplevering is afgesproken. Een woning die in verhuurde staat wordt geleverd is iets heel anders dan een woning die leeg wordt opgeleverd: in het eerste geval koop je de zittende huurders en hun rechten mee. Vraag dus naar de lopende contracten, de opzegtermijnen en de huurprijs. Wil je er zelf gaan wonen, dan moet de oplevering leeg en ontruimd in de koopovereenkomst staan, en niet als mondelinge toezegging.
Verplicht is die niet, maar bij een pand van honderd jaar of ouder is het zelden weggegooid geld. Een keuring geeft je twee dingen: inzicht in wat er de komende jaren moet gebeuren, en een onderbouwing om je bod bij te stellen of ontbindende voorwaarden op te nemen. Let vooral op fundering, dakconstructie, vocht in de kelder en de staat van de elektra. We zeggen per woning of we het nodig vinden, in plaats van het standaard te adviseren.
Dan gelden er extra regels bij verbouwen en onderhoud, en heb je voor werkzaamheden vaker een vergunning nodig. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar het verandert wel je begroting en je planning: gespecialiseerde aannemers zijn duurder en een vergunningstraject kost tijd. Wij zoeken vóór het bod uit of een pand die status heeft, zodat het in je bod zit en niet in een verrassing achteraf.
Meer dan bij een nieuwbouwwoning. Kosten koper betaal je altijd zelf, en bij achterstallig onderhoud komt daar een verbouwbudget bij dat je niet volledig kunt meefinancieren. Ben je jonger dan vijfendertig en blijf je onder de 555.000 euro, dan scheelt de startersvrijstelling je wel de overdrachtsbelasting. Onze hypotheekadviseur in Leiden zet die bedragen vooraf voor je op een rij.
We starten met een gesprek over je zoekgebied, je budget en het bod dat daarbij past. Daarna zetten we een zoekprofiel op basis van jouw woonwensen op en gaan we mee naar de eerste bezichtigingen. Bel 085 02 02 330 of laat je gegevens achter via contact.
