Je staat op het punt je woning te verkopen. En dan zie je het: energielabel D. Of erger, label E of F. Direct rijst de vraag: moet ik nu nog snel zonnepanelen laten plaatsen? Of een warmtepomp? Voordat kopers afhaken?
Begrijpelijk. Het energielabel speelt in 2026 een grotere rol dan ooit. Maar de conclusie die veel verkopers trekken, namelijk dat een grote verduurzamingsinvestering vlak voor verkoop de moeite waard is, klopt in de meeste gevallen niet. In deze blog leggen we uit waarom, en wat je wél slim kunt doen, je huis verkopen met een slecht energielabel kan prima, maar pak het goed aan!
Waarom het energielabel er in 2026 meer toe doet dan voorheen
Kopers zijn beter geïnformeerd over energiekosten dan vijf jaar geleden. Ze rekenen door wat een woning met label F hen maandelijks kost, en ze weten dat banken bij energiezuinige woningen soms extra leenruimte bieden. Het verschil in vraagprijs tussen een woning met label A en een vergelijkbaar pand met label G kan in de huidige markt oplopen tot tienduizenden euro’s.
Tegelijk is de werkelijkheid genuanceerder dan die vergelijking suggereert. De markt in Noord-Holland is krap. Woningen met label C of D worden nog steeds vlot verkocht, ook zonder verduurzaming. En bij label E, F of G hangt het sterk af van de locatie, het woningtype en het segment of een investering die zich terugverdient nog vóór de overdracht.
De kernvraag: verdien je die investering terug voor de verkoop?
Hier gaat het mis bij veel verkopers. Ze zien dat een woning met label A meer oplevert en concluderen dat verduurzamen dus slim is. Maar die redenering slaat de kosten en de tijdslijn over.
Een volledige verduurzaming van een label E-woning naar label B of A kost al snel 15.000 tot 30.000 euro. Zonnepanelen alleen geven doorgaans één labelstap verbetering, geen twee. Een warmtepomp heeft zonder goede isolatie weinig effect op het label. En de doorlooptijd voor installatie, inclusief wachttijden bij installateurs, loopt al snel op tot drie tot zes maanden.
Vlak voor de verkoop haal je die investering in de verkoopprijs er zelden volledig uit. Kopers rekenen immers mee wat ze zelf nog moeten doen, en ze korting het liever van de vraagprijs af dan dat ze vertrouwen op aanpassingen die vlak voor de verkoop zijn gedaan.
Per labelklasse: wat is verstandig?
Label C of D: gewoon verkopen
Label C en D zijn in de huidige markt geen dealbreaker. De overgrote meerderheid van woningen in Noord-Holland heeft dit label, kopers weten dat en prijzen het in. Een grote investering puur om van C naar B te gaan, is voor verkoopdoeleinden zelden rendabel.
Wat wél loont: checken of verbeteringen die je al hebt gemaakt, zoals HR++-glas, spouwmuurisolatie of een zuinige cv-ketel, correct geregistreerd staan bij het energielabel. Ontbreekt documentatie? Dan kan herlabelen op basis van bestaande kenmerken je label verbeteren zonder fysieke aanpassingen. Dat kost weinig en kan toch een stap schelen.
Label E: weloverwogen afwegen
Bij label E wordt de afweging interessanter. Het prijsverschil met label C of D is merkbaar, en sommige kopers haken af of stellen lagere biedingen voor. Hier loont het om gerichte, relatief goedkope maatregelen te bekijken: dakisolatie als die volledig ontbreekt, of het updaten van het label als je al verbeteringen hebt aangebracht.
Een volledige warmtepomp of zonnepaneleninstallatie puur voor de verkoop adviseren wij in dit stadium zelden. De kans dat je die investering terugverdient in de verkoopprijs is klein, zeker als de rest van de isolatie niet op orde is.
Label F of G: eerlijk zijn over de verwachting
Bij label F of G is de situatie het meest uitdagend. Woningen met deze labels staan gemiddeld langer te koop en trekken een andere kopersgroep aan: mensen die bewust kiezen voor een lager instapbedrag en de verduurzaming zelf willen aanpakken.
Halsoverkop investeren in een warmtepomp of uitgebreide isolatie, puur om het label te verbeteren, is bij deze woningen zelden de juiste keuze. Een eerlijke, goed geprijsde woning met label F trekt de juiste koper sneller dan een woning met label D die recent met hoge kosten is opgewaardeerd en daarvoor een te hoge vraagprijs heeft. De verkoopstrategie, de presentatie en de prijsstelling zijn hier doorslaggevender dan het label zelf.
Wat je wél kunt doen voordat je verkoopt
De lijn is duidelijk: grote verduurzamingsinvesteringen vlak voor de verkoop zijn zelden de moeite waard. Maar er zijn wel een aantal gerichte stappen die wél helpen.
Controleer je bestaande energielabel. Is het label ouder dan tien jaar, of heb je sindsdien verbeteringen aangebracht? Laat het herlabelen. Dit kost relatief weinig en kan je labelklasse verbeteren zonder dat je iets aan de woning hoeft te veranderen.
Zorg dat je presentatie klopt. Kopers die een woning met label D bezichtigen, schrikken minder af als de rest van de presentatie sterk is. Een goed onderhouden woning, frisse uitstraling en een realistisch geprijsde vraagprijs compenseren veel. Hoe je je woning het beste voorbereidt voor de markt, lees je in onze blog over je huis verkoopklaar maken.
Denk na over de vraagprijs. Een woning met label E die scherp geprijsd is, verkoopt sneller dan een woning met label D die te duur in de markt staat. Een goede makelaar helpt je de juiste balans te vinden. Wil je weten wat je woning nu waard is, gegeven het label en de markt in jouw buurt? Dat bespreken we graag tijdens een woonwens oriëntatiegesprek.
Overweeg verduurzamen als je toch langer blijft wonen. Ga je toch nog een of twee jaar in de woning wonen voordat je verkoopt? Dan is een gerichte verduurzaming van je woning wel de moeite waard, zowel voor je eigen energierekening als voor de latere verkoopprijs.
De rol van je makelaar bij een woning met een lager label
Een goede verkoopmakelaar kent de lokale markt en weet precies welke kopersgroep voor jouw type woning actief is. Hij helpt je een vraagprijs bepalen die recht doet aan het label, de locatie en de staat van de woning, zonder dat je vooraf duizenden euro’s uitgeeft aan maatregelen die je er niet meer uithaalt.
Bij Adventus Makelaars werken we met een vast tarief van 1% inclusief btw, zonder opstartkosten. We denken eerlijk met je mee over wat verstandig is: verduurzamen, wachten, of gewoon verkopen zoals de woning nu is. Klanten geven ons een 9,5 op Funda, niet omdat we altijd zeggen wat verkopers willen horen, maar omdat we eerlijk adviseren.
Veelgestelde vragen over verkopen met een slecht energielabel
Is een energielabel verplicht bij verkoop?
Ja. Je bent wettelijk verplicht om bij de overdracht een geldig energielabel aan de koper te overhandigen. Heb je nog geen label of is die verlopen? Neem dan contact op met een energieadviseur om er een aan te vragen.
Hoe groot is het prijsverschil tussen een woning met label A en label D?
Dat verschilt sterk per regio, woningtype en marktomstandigheden. In de huidige markt in Noord-Holland kan het verschil tussen label A en label D oplopen tot tienduizenden euro’s, maar een absolute richtlijn is er niet. Lokale vergelijkingstransacties geven een betrouwbaarder beeld dan landelijke gemiddelden.
Loont het om zonnepanelen te plaatsen voor de verkoop?
Zonnepanelen geven doorgaans één stap labelverbetering, kosten enkele duizenden euro’s en hebben een doorlooptijd van weken tot maanden. Of de hogere verkoopprijs die verbetering volledig terugbetaalt, hangt af van de specifieke situatie. In de meeste gevallen adviseren wij dit niet als puur verkoopgerichte maatregel.
Wat als mijn label al 10 jaar oud is en ik sindsdien verbeteringen heb aangebracht?
Dan is herlabelen de eerste stap. Als je verbeteringen correct documenteert, kan een energieadviseur op afstand een nieuw label vaststellen op basis van die verbeteringen. Dat is sneller en goedkoper dan een volledig nieuw labeltraject.
Kan een woning met label F of G nog goed verkopen?
Ja, maar voor een andere doelgroep en bij een eerlijke vraagprijs. Kopers die bewust kiezen voor een woning met verbeterpotentieel zijn er zeker, zeker in Noord-Holland waar het aanbod krap blijft. De juiste positionering en een scherpe prijs zijn dan doorslaggevender dan het label zelf.
Huis verkopen met een slecht energielabel? Eerlijk advies is het beste advies
Een slecht energielabel hoeft geen obstakel te zijn voor een goede verkoop. Maar halsoverkop investeren in een warmtepomp of zonnepanelen puur om de verkoop te versnellen, is in de meeste gevallen niet de slimste zet. Goed advies begint bij een eerlijke analyse van jouw specifieke situatie: de staat van de woning, het label, de locatie en wat de markt in jouw buurt op dit moment doet.
Dat is precies het gesprek dat we graag met je voeren, voordat je een euro uitgeeft. Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek of bekijk hoe wij je begeleiden bij de verkoop van je woning.
