Maximale hypotheek in 2026? Dit bepaalt hoeveel je echt kunt lenen

Een online berekening geeft snel een eerste indicatie van je maximale hypotheek in 2026. Maar het definitieve bedrag hangt van meer af dan alleen je bruto inkomen. Ook de hypotheekrente, financiële verplichtingen en het energielabel van de woning kunnen verschil maken. Daarnaast bepaalt je eigen geld hoeveel ruimte je uiteindelijk hebt om te bieden.

De hypotheeknormen voor 2026 zijn inmiddels definitief vastgesteld. Hieronder leggen we uit wat er is veranderd en welke factoren bepalen hoeveel je daadwerkelijk kunt lenen voor een woning.

Kun je in 2026 meer hypotheek krijgen dan in 2025?

Dat hangt vooral af van je toetsinkomen, de hypotheekrente en je persoonlijke financiële situatie. De nieuwe hypotheeknormen spelen daarbij ook een rol.

Voor de hypotheeknormen van 2026 is gerekend met een verwachte gemiddelde inkomensgroei van 4,1%. In de voorbeeldberekeningen van het Nibud kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van €70.000 en die inkomensstijging ongeveer €6.000 meer lenen dan in 2025. Bij €100.000 bruto inkomen loopt het verschil in een van de voorbeeldberekeningen op tot ongeveer €15.500.

Blijft het inkomen gelijk, dan kan de maximale hypotheek juist lager uitvallen dan in 2025. Hoe groot het verschil werkelijk is, hangt onder meer af van de hypotheekrente. De genoemde bedragen zijn dus voorbeelden en geen vaste verhogingen die voor ieder huishouden gelden.

Een hogere maximale hypotheek betekent bovendien niet automatisch dat je ook meer kunt bieden. De woningwaarde begrenst hoeveel je kunt financieren en daarnaast heb je meestal eigen geld nodig voor bijkomende aankoopkosten. Daar komen we verderop in deze blog op terug. 

Het energielabel van de woning telt mee

Sinds 2024 kan het energielabel van de woning extra leenruimte geven binnen de inkomenstoets. De gedachte daarachter is dat een energiezuinige woning gemiddeld lagere energielasten heeft, waardoor er meer ruimte kan zijn voor hypotheeklasten.

Voor 2026 gelden de volgende maximale extra bedragen op basis van het energielabel:

Het verschil tussen twee vergelijkbare woningen met een ander label kan dus tienduizenden euro’s aan leenruimte schelen. Vraag het label daarom vroeg op, niet pas bij de aanvraag.

Hoeveel extra hypotheek kun je krijgen voor verduurzaming? 

Wil je een woning verduurzamen, dan kan daarvoor extra leenruimte gelden. Hoeveel ruimte er binnen de inkomenstoets beschikbaar is, hangt af van het huidige energielabel. Het extra bedrag moet worden besteed aan toegestane energiebesparende maatregelen en je financiering moet daarnaast binnen de overige hypotheekvoorwaarden passen. 

Hoe lager het huidige energielabel, hoe groter de extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen kan zijn. Bij label E, F of G gaat het in 2026 om maximaal €20.000 binnen de inkomenstoets. Dat geld moet daadwerkelijk worden gebruikt voor verduurzaming. Adventus kan daarnaast helpen om de mogelijkheden voor het verduurzamen van je woning in kaart te brengen. 

Waarom de bedragen voor de zuinigste woningen omlaag gingen

In de tabellen hierboven staan drie regels met een min erachter, en daar zit een concrete reden achter die weinig rekentools uitleggen.

Bij zeer energiezuinige woningen komt een belangrijk deel van de energiebesparing vaak uit zonnepanelen. Door terugleverkosten en het stoppen van de salderingsregeling per 1 januari 2027 leveren extra zonnepanelen financieel minder op dan eerder.

Daarom is de extra leenruimte voor de hoogste energielabels in 2026 verlaagd. Voor A+++ daalde het bedrag naar €25.000 en voor A++++ zonder energieprestatiegarantie naar €30.000. Bij A++++ met een energieprestatiegarantie van minimaal tien jaar geldt €40.000.

Je maximale hypotheek is niet je maximale bod

Je hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning. Bijkomende aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting en bepaalde notariskosten vallen daardoor niet zomaar binnen je hypotheek.

Een verbouwing ligt anders. Die kan onder voorwaarden worden meegefinancierd wanneer de woningwaarde na verbouwing daar voldoende ruimte voor biedt, vaak via een bouwdepot. Voor toegestane energiebesparende maatregelen kan de hypotheek onder voorwaarden oplopen tot maximaal 106% van de woningwaarde.

Naast de koopsom krijg je bijvoorbeeld te maken met overdrachtsbelasting, notariskosten, een eventuele aankoopmakelaar, taxatie en mogelijk een bouwkundige keuring. Ben je jonger dan 35 jaar en voldoe je aan alle voorwaarden, dan kun je bij een woningwaarde tot €555.000 gebruikmaken van de startersvrijstelling in 2026.

Ook een bod boven de getaxeerde marktwaarde kan extra eigen geld vragen, omdat de hypotheek in beginsel niet hoger mag zijn dan de woningwaarde. In onze uitleg over hoeveel eigen spaargeld je nodig hebt bij de aankoop van een woning in 2026 zetten we deze posten uitgebreider naast elkaar.

Wat is de NHG-grens in 2026?

De NHG-grens bedraagt in 2026 €470.000. Financier je toegestane energiebesparende voorzieningen mee, dan geldt een hogere grens van €498.200. Voor een hypotheek met NHG betaal je eenmalig 0,4% borgtochtprovisie. NHG biedt een financieel vangnet en geldverstrekkers rekenen bij een NHG-hypotheek vaak een lagere rente.

Bij een bestaande woning wordt voor de NHG-grens gekeken naar de laagste waarde van de koopsom en de marktwaarde uit het taxatierapport. Een verschil tussen die bedragen moet wel logisch en verklaarbaar zijn en het deel boven de marktwaarde moet je zelf kunnen financieren. Voor starters is het daarom verstandig om NHG al vóór het bieden mee te nemen in de financiële voorbereiding.

Waarom een online hypotheekberekening een indicatie blijft 

Een rekentool werkt met je bruto inkomen en je rente. In een echte aanvraag komt daar meer bij kijken.

• Je studieschuld. Hypotheekverstrekkers kijken doorgaans naar de maandlast die bij je studieschuld hoort. Heb je extra afgelost of is de schuld bijna volledig afbetaald, dan kan dat verschil maken in de beoordeling.
• Andere financiële verplichtingen. Een persoonlijke lening, leasecontract en andere geregistreerde kredieten kunnen je maximale hypotheek verlagen.
• Je inkomen. Bij bijvoorbeeld ondernemerschap, flexibel inkomen of variabele inkomsten moet eerst worden vastgesteld welk inkomen voor de hypotheektoets mag worden gebruikt.
• De hypotheekrente. Niet alleen je inkomen maar ook het rentepercentage en de gekozen rentevaste periode hebben invloed op het maximale bedrag.
• De woning. De getaxeerde waarde begrenst hoeveel je op basis van de woning kunt financieren.

Drie vragen die vaak terugkomen

Moet ik het maximum ook echt lenen?Nee, en vaak is dat ook niet verstandig. Het maximum is een grens, geen advies. De vraag die telt is welke maandlast je comfortabel vindt als je rekening houdt met wat je nog wilt kunnen doen naast je woonlasten. Reken daarom niet alleen je maximum uit, maar ook wat je bij een lager bedrag per maand betaalt.

Ik heb geen loonsverhoging gehad. Kan ik in 2026 minder lenen? Dat kan. In de voorbeeldberekeningen bij de hypotheeknormen voor 2026 daalt de maximale hypotheek bij een gelijkblijvend inkomen in verschillende situaties ten opzichte van 2025. Het precieze verschil hangt echter ook af van onder meer je inkomen, de hypotheekrente en financiële verplichtingen. Gebruik daarom een actuele berekening voor 2026 in plaats van een bedrag dat vorig jaar is berekend. 

Kan ik in 2026 extra lenen als ik mijn woning ga verduurzamen? Dat kan. De maximale extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen hangt af van het huidige energielabel van de woning. Voor een woning met label E, F of G kan in 2026 maximaal €20.000 extra buiten beschouwing worden gelaten bij de inkomenstoets. Voor C of D is dat €15.000 en voor A tot en met A++ maximaal €10.000. Het extra bedrag moet daadwerkelijk aan toegestane energiebesparende maatregelen worden besteed. 

Maximale hypotheek berekend? Bepaal daarna je echte aankoopbudget

Je maximale hypotheek is het startpunt. Daarna kijk je hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt, welke aankoopkosten je verwacht en welke maandlast comfortabel voelt. Pas dan weet je welk aankoopbudget echt bij je situatie past.

Wil je die berekening samen maken? Via Adventus kun je je hypotheek in samenwerking met ASN Bank bespreken. We brengen je leenruimte, maandlasten en benodigde eigen geld samen in beeld, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je een bod uitbrengt. Bel 085 02 02 330 of neem contact met ons op.