Hoeveel eigen spaargeld heb je nodig bij de aankoop van een woning in 2026?

Je hebt je maximale hypotheek berekend. Mooi. Je weet wat je kunt lenen op basis van je inkomen. Maar weet je ook wat je kwijt bent voordat je ook maar één maand hypotheek hebt betaald? Dat is de vraag die veel kopers te laat stellen.

In 2026 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Alles daarboven, en alle bijkomende kosten, betaal je uit eigen zak. In de praktijk vergeten kopers regelmatig de notariskosten, de taxatie, de aankoopmakelaar én het bedrag waarmee ze overbieden. Al die posten samen kunnen fors oplopen. In deze blog zetten we het eerlijk op een rij, met twee concrete rekenvoorbeelden: één voor een starter, één voor een doorstromer.

De basisregel: 100% hypotheek betekent niet 0 eigen geld

Misschien klinkt het logisch: je leent 100% van de woningwaarde, dus je hebt geen eigen geld nodig. Zo werkt het helaas niet.

Je mag tot 100% van de marktwaarde van de woning lenen. De kosten die je maakt om eigenaar te worden, zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en hypotheekadvies, vallen daar volledig buiten. Die betaal je altijd zelf, uit spaargeld. En dan is er nog de factor die het meest wordt onderschat: overbieden.

De kostenposten op een rij

Voordat we de rekenvoorbeelden doorlopen, een overzicht van de posten die tellen.

Overdrachtsbelasting

Bij aankoop van een bestaande woning betaal je 2% van de koopsom aan overdrachtsbelasting. Bij een woning van 400.000 euro is dat 8.000 euro, te betalen bij de notaris.

Uitzondering: ben je tussen 18 en 35 jaar, koop je de woning als hoofdverblijf en heeft de woning een koopprijs tot en met 555.000 euro? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting. Let op: overschrijd je die grens met ook maar één euro, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom.

Notariskosten

Voor de leveringsakte en de hypotheekakte betaal je gemiddeld zo’n 1.200 tot 1.500 euro. Notarissen variëren in prijs, dus het loont om offertes op te vragen.

Taxatiekosten

Een taxatierapport is verplicht voor het afsluiten van een hypotheek. Reken op zo’n 500 tot 750 euro, afhankelijk van de woning en de taxateur.

Hypotheekadvies en bemiddeling

Een hypotheekadviseur rekent gemiddeld 1.500 tot 2.500 euro voor advies en bemiddeling. Het exacte bedrag hangt af van de complexiteit van je situatie en de adviseur die je kiest. Adventus werkt nauw samen met ASN Bank voor onafhankelijk hypotheekadvies, zodat advies en aankoopbegeleiding vanuit één lijn verlopen.

Aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar kost bij Adventus Makelaars vanaf 1.750 euro all-in voor het Select-pakket, of 2.950 euro voor het Premium-pakket inclusief begeleiding bij bezichtigingen en eindinspectie.

NHG-premie (optioneel)

Koop je een woning tot 435.000 euro en financier je via Nationale Hypotheek Garantie? Dan betaal je in 2026 een eenmalige premie van 0,4% van het hypotheekbedrag. Dat klinkt als een extra kostenpost, maar NHG levert je doorgaans een lagere rente op, wat maandelijks voordeel geeft.

Overbieden boven de taxatiewaarde

Dit is de post die het vaakst wordt vergeten. Als je woning getaxeerd wordt op 400.000 euro maar je biedt 425.000 euro, financiert de bank maximaal 400.000 euro. Die 25.000 euro betaal je volledig zelf bij, bovenop alle andere kosten. In Noord-Holland, en zeker in Amsterdam, is overbieden in 2026 eerder regel dan uitzondering. Wil je weten hoe je als koper slim biedt zonder roekeloos te veel te betalen? Lees onze blog over bieden op een huis in 2026.

Rekenvoorbeeld 1: Starter, 29 jaar, woning van 375.000 euro

Je bent 29 jaar, koopt je eerste woning voor 375.000 euro en maakt gebruik van de startersvrijstelling. Je biedt 10.000 euro boven de vraagprijs, wat de taxateur ook bevestigt als marktwaarde.

Tel je daarbij een buffer voor verhuizing, inrichting of kleine klussen op, dan kom je als starter al snel op 10.000 tot 15.000 euro eigen geld. Zonder de startersvrijstelling, bij een woning boven de 555.000 euro, tel je daar nog eens 2% overdrachtsbelasting bij op.

Meer lezen over wat Adventus voor starters doet? Bekijk de starters­pagina.

Rekenvoorbeeld 2: Doorstromer, 41 jaar, woning van 525.000 euro

Je bent 41 jaar, koopt een woning voor 525.000 euro en biedt 20.000 euro boven de vraagprijs. De taxateur taxeert de woning op 515.000 euro, zodat je 10.000 euro van het overbod zelf bijlegt.

En dan is de eventuele waarborgsom nog niet meegenomen: bij ondertekening van de koopovereenkomst betaal je doorgaans 10% van de koopsom als borgstelling aan de notaris, of je stelt een bankgarantie. Dat geld staat tijdelijk geblokkeerd maar telt wél mee voor je liquiditeitspositie.

Als doorstromer heb je vaak overwaarde uit je huidige woning. Maar zolang die woning nog niet verkocht is, heb je die overwaarde nog niet in handen. Wil je eerst kopen en dan verkopen? Dan is een overbruggingshypotheek vaak de oplossing. Hoe dat werkt, lees je in onze blog over de overbruggingshypotheek. Meer over de aanpak voor doorstromers vind je op de doorstromers­pagina.

De post die iedereen vergeet: overbieden

Bovenstaande voorbeelden gaan er nog relatief mild mee om. In de praktijk, zeker in Amsterdam en directe omgeving, wordt vaker en hoger overboden. Een bod van 30.000 of 40.000 euro boven de taxatiewaarde is geen uitzondering.

Elke euro waarmee je biedt boven de taxatiewaarde, betaal je volledig zelf. Niet uit je hypotheek, maar uit spaargeld. Wie dat niet vooraf doorrekent, staat na een geaccepteerd bod soms voor een onaangename verrassing.

Dit is dan ook precies waarom een goede aankoopmakelaar zo waardevol is: hij helpt je niet alleen winnen, maar ook bepalen wat een woning écht waard is én wat een verantwoord bod is gezien jouw spaargeld en financiële situatie.

Wat betekent dit als je nu begint met oriënteren?

De conclusie is helder: reken niet terug vanuit je maximale hypotheek, maar ook vooruit vanuit je spaargeld. Die twee bedragen samen bepalen wat je kunt doen op de markt.

Een vuistregel: reken als starter met een bestaande woning op minimaal 3 tot 5% van de koopsom aan bijkomende kosten, plus eventueel overbieden boven de taxatiewaarde. Als doorstromer zonder startersvrijstelling zit je al snel op 5 tot 8%, exclusief overbieden.

Wil je precies weten waar jij staat? Maak een zoekprofiel aan zodat we je kunnen informeren over passend aanbod, of plan een woonwens oriëntatiegesprek in. We zetten jouw situatie concreet op papier, zodat je met vertrouwen de markt op kunt.

Veelgestelde vragen over eigen geld bij het kopen van een woning

Kan ik kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?

Nee. Je mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Kosten koper vallen daar altijd buiten en betaal je uit eigen spaargeld.

Geldt de startersvrijstelling ook als ik met een partner koop?

Ja, maar alleen voor het deel van de woning dat op naam staat van de koper die aan de voorwaarden voldoet. Is je partner 36 jaar of ouder? Dan betaalt die persoon 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel.

Wat is de waarborgsom en moet ik die echt contant hebben?

Bij ondertekening van de koopovereenkomst betaal je doorgaans 10% van de koopsom als waarborgsom aan de notaris, of je regelt een bankgarantie. Je hebt dit bedrag dus tijdelijk nodig, of je regelt via je bank een garantstelling. Je aankoopmakelaar helpt je dit te organiseren.

Telt overbieden altijd als eigen geld?

Alleen het bedrag dat boven de taxatiewaarde uitkomt. Bied je 420.000 euro en taxeert de woning ook op 420.000 euro, dan is er geen extra eigen geld nodig voor het bod zelf. Bied je 430.000 euro op diezelfde taxatie, dan betaal je die 10.000 euro zelf.

Wat als ik als starter een woning boven de 555.000 euro wil kopen?

Dan vervalt de startersvrijstelling volledig en betaal je 2% overdrachtsbelasting over de hele koopsom. Bij een woning van 560.000 euro is dat 11.200 euro extra eigen geld. Houd hier nadrukkelijk rekening mee bij het bepalen van je zoekbudget.

Weet waar je staat voordat je gaat bieden

Een maximale hypotheek berekenen is stap één. Weten hoeveel spaargeld je daadwerkelijk nodig hebt, is stap twee. En die tweede stap maken veel kopers te laat.

Met een concreet beeld van je eigen financiële positie, inclusief alle bijkomende kosten en een realistisch overbiedingsscenario, sta je een stuk sterker op het moment dat je een woning vindt die echt past. Adventus Makelaars helpt je dat beeld scherp te krijgen, van oriëntatie tot sleuteloverdracht.

Plan een woonwens oriëntatiegesprek of maak direct een zoekprofiel aan. Dan weet je precies waar je aan toe bent.